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时间:2016-10-07 17:31 来源:www.hollywoodsigns1.net 作者:棋牌赌博游戏 点击:65次

“普京一句话降房价”是无稽之谈

普京的话和房价变化根本不搭界

所谓“莫斯科房价一年内下跌了近60%”,指的是2008年8月到2009年8月间发生的事情。

如果运用一点逻辑分析能力,很容易发现新闻中的矛盾之处:“普京一句话”发生在2009年5月,此时莫斯科的房价基本跌到位了;而俄罗斯政府的干预措施的“两大法宝”一个是2006年制订的;一个仅仅是法院的“公开质疑”,怎么看也八竿子打不着。

再有,新闻的结尾处不打自招的说了这么一段:“由于政府加大住房供应,打击开发商捂盘等行为,加上全球性金融危机的影响,俄罗斯房地产市场开始降温。据《俄罗斯报》2008年10月的报道,在莫斯科,花上19万美元至20万美元能买到一套两居室的住房。”很明显,这与2009年的“普京一句话”没有任何关系。[详细]

莫斯科房价下降另有原因

实际上,真实的表述是:“莫斯科房价以美元计一年内下跌了近60%”。来自俄罗斯储蓄银行宏观经济研究中心的研究报告显示,2008年到2009年莫斯科房价以美元计下跌了约52%,新闻写作者故意省略了“以美元计”,来突显“普京的一句话”的神效,因为如果“以卢布计”结果将大相径庭,甚至相反。另外原文还巧妙地打了一个时间差,要知道在“普京一句话”之前,莫斯科的房子以美元计已经下跌了接近50%,而“普京一句话”说完后,房价稍稍下跌2%后,反而开始回升了。

有必要重申一下“以美元计”的重要性,从2008年7月到2009年2月,卢布兑美元贬值最高时超过40%,这是导致房价以美元计价暴跌的主要原因,尤其是2009年元旦后,卢布急剧贬值,创造了一个月内贬值21%的汇市奇观。

上面的数据说明,莫斯科房价以美元计下跌52%的原因有两个,一是当期卢布对美元贬值40%;二是国内经济整体滑坡,通货膨胀达到11%,与“普京一句话”没有任何关联。[详细1][详细2]

更何况,莫斯科房价“触底反弹”

通过多方数据发现,莫斯科的房价确实比最高点时有所回落,但下跌幅度没那么大,2010以来又有回涨。

2008年夏季,莫斯科房价达到顶点,为每平方米6200美元,2009年秋季降至近年来最低水平,为每平方米3750美元,最大降幅为39.5%左右。…[详细]

而到了2010年初,莫斯科房地产市场显露出强劲复苏势头,新房成交量同比大增,甚至超过了危机前的同期最高记录。…[详细]

常驻莫斯科多年的中国记者关健斌说,说莫斯科房价一年内下跌了60%,“我从来没在俄媒体上看到过这个数字”。他认为,莫斯科房价这几年总体是稳步上升的,“降是降过,但好象已经又开始重新涨价了”。

莫斯科房价为何居高不下

土地分配不合理

在莫斯科,地价平均约占房价的20%—25%,但是在莫斯科市中心,地价也可能高于住房本身的建设成本。

在2005年10月1日之前,莫斯科从未进行过建房用地公开招标活动,结果出现地方垄断现象,许多建房用地被与权力机构关系密切的公司获得。联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫承认,俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重,官商勾结进行非法交易的情况时有发生。

俄罗斯土地改革滞后,宪法规定公民应该享有的土地私有权并没有得以实现。实际上土地都集中在联邦和地区官僚机构手中,而且92%的住房建设用地都不是通过公开拍卖的方式取得,官员在住房建设用地审批上“寻租”现象较为严重。…[详细]

建筑行业成本较高

在莫斯科,建筑费用占房价的40%—45%。由于长期的经济危机使建筑业遭受重创,人员严重流失。俄罗斯住房建筑市场垄断程度较高。目前发放的建筑工程承包许可证虽然有24万个,但实际上仅有2000家建筑公司,而且其中的1/3集中在大城市。

举例来说,中国人到俄罗斯盖住宅楼,一平米成本为119美元,而俄罗斯同类企业则需要300美元。总体算下来,同样的工程,中国企业要比俄罗斯企业节省30%的成本。

再比如中国企业建一栋1万平方米的七层住宅只需要6个月,而俄方却需要1至3年,人工费就节省了20%以上。近年来,俄罗斯建筑行业的投资增加了3.9倍,但是住房的数量仅增加了30%。按照这样的建设速度,俄罗斯房地产市场还需要30~40年才能饱和。…[详细]

繁重的手续 被权力异化的市场

莫斯科房价的其它组成部分为——连接市政设施的费用,大约占5%—10%;偿还贷款利息,约占5%;贿赂官员的费用,大约占房价的10%—15%;开发商的利润,大致为10%—20%。

莫斯科一家大建筑公司老板阿什拉波夫说:“希望所有的事情都单纯些,但事实上很多事情不是交400美元税就可解决的。比如,开发楼盘的手续相当繁琐,办下来要跑260个图章,每个大约要花20-100天,按照规定只能按顺序一个个地盖。建一栋17层的住宅需要9个月,但手续要跑37个月。”有专家称,如果真能消除行政环节,通过供电、供气、公共设施基金等市场因素调控,也能减少管理部门腐败的机会。

如果遵照正常程序,开发商从开始办理手续批文到拿到施工许可至少要花费3年半;接下来,接通电、水、气、热也得一两年;开发商大都依赖银行贷款,如果楼盘迟迟不竣工,高额利息和其他费用就被转嫁给购房者;再加上建筑材料价格涨价和通货膨胀,购房者都要一并埋单。

与此同时,如果没有相当的背景和各种关系,在莫斯科得到建筑住宅的批件几乎是不可能的。…[详细]

“普京一句话”为何降不了房价

普京的话既无法增加供给

俄罗斯的地产分析家们一致认为,由于住房供应仅是需求的三分之一,才导致供需发展极度不平衡,这才是造成俄罗斯房价高得离谱的根本原因。所以,让房价降下来只有一个方法——就是扩大建设数量——只要让供应超过需求,就一定能够把房价降低。

但增加住房供给就要增加土地供给,可是在俄罗斯目前连公开拍卖都不多见的情况下,各级政府怎么可能不把这寻租链条紧紧抓在手中?

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